从各国举办奥 运会的经济效应来看，由于奥 运需要大量的场馆建设和交通基础设施建设，这不仅对商品房价格带来“示范效应”，同时，由于这些奥 运场馆的建设要挤出一部分住宅土地，理论上会造成住宅市场供给的减少，再加上奥 运所带来的经济增长效应，这三方面的因素都会刺激房地产价格上涨。

　　购房者虽然持币观望，但是潜在需求仍存在，只要价格出现一定回落，这部分潜在的需求就会变成现实的购买。而这部分潜在的需求者又恰恰把奥 运会看成房地产价格调整的分水岭，因此把购房计划挪至奥 运以后，这就形成了所谓的“后奥 运效应”。

　　“后奥 运效应”只是在房地产价格下跌之后产生的一种有条件的效应。不可否认，众多房地产企业不愿降价主要基于两个原因：一是前期所拿到的土地价格高昂导致其开发成本很高；二是唯恐市场买涨不买跌，担心一旦房价出现集体的松动反而会导致市场进一步观望。

　　的确，部分房地产企业所拿土地的价格较高，而且这部分主要是去年房价暴涨之时所购，但笔者认为，这部分高价土地并非占据了房地产企业的大部分，并且绝大部分房地产企业在前几年的价量齐涨的带动下获得了超高利润。即使目前房地产企业下调所售房屋价格，也并不会造成企业大面积亏损，况且在当前市场背景下，房地产企业应该将其考虑重点转移到企业生存上来，而通过降价扩大销售无疑是自救的最佳途径。

　　再说，房地产企业所担心的“买涨不买跌”心理未必存在，至少这种现象并没有想象的那么严重。如果房地产完全用来投资，当然容易形成“买涨不买跌”。但是房地产还是一种生活必需品，即用于自住，只要存在自住需求，并且没有超过其购买能力的话，那么房地产市场就会出现“既买涨、又买跌”的现象。

　　不过，目前有部分房地产企业通过买房送车等一些“暗降”的方式来销售并未起到预期的效果，反而引发进一步的观望情绪，这似乎正好验证了房地产企业所担心的“买涨不买跌”现象。